A análise da matrícula é um dos principais passos antes da aquisição de um imóvel.

É nela que encontramos a descrição do bem, seu proprietário, eventuais ônus, indisponibilidades, penhoras e outros atos relevantes.

Mas uma matrícula aparentemente regular não responde, sozinha, a todas as perguntas importantes de uma negociação imobiliária.

Há situações em que o risco está fora dela.

A situação jurídica do vendedor, por exemplo, pode exigir atenção. Dependendo das circunstâncias, ações judiciais, execuções ou restrições patrimoniais podem ser relevantes para avaliar a segurança da operação.

Também é preciso verificar se a realidade corresponde ao registro.

A construção existente está averbada? A área efetivamente ocupada coincide com a descrição registral? Existem ampliações não regularizadas? Há débitos relacionados ao imóvel? Quem exerce a posse?

Em determinadas operações, questões urbanísticas, condominiais, sucessórias ou contratuais também podem alterar significativamente o risco do negócio.

Isso não diminui a importância da matrícula.

Ao contrário: ela é o ponto de partida da análise imobiliária — mas nem sempre o ponto de chegada.

Uma boa diligência não consiste em acumular certidões indiscriminadamente. Consiste em identificar quais riscos efetivamente existem naquela operação e verificar se eles podem comprometer a aquisição.

No mercado imobiliário, muitos problemas que parecem surgir depois da compra já estavam presentes antes dela.

A diferença é que ninguém os procurou.